Deutschland – Eine kleine Oase im Grünen – Familien, die in Eigentumswohnungen oder zur Miete wohnen, wünschen sich genau so etwas und setzen dabei immer wieder auf den „Schrebergarten“. 

Das etwas angestaubte Konzept findet aktuell wieder großen Zuspruch. Wie der Schritt in den eigenen Kleingarten gelingt, zeigen wir hier.

Die Idee dazu reicht ins frühe 19. Jahrhundert zurück, als mithilfe kleiner Gartenparzellen versucht wurde, der grassierenden Armut Einhalt zu gebieten.

Später wurden die Armengärten – allerdings über Umwege zu Schrebergärten. Aus diesen gingen letztlich die heute noch aktiven Kleingartenvereine zurück, unter deren Dach laut BDG (Bundesverband Deutscher Gartenfreunde) mehr als 892.000 Kleingärten organisiert sind.

Zahlen, die einen Umstand verdeutlichen: Das Angebot an klassischen Pachtgärten ist begrenzt. Gerade in Ballungszentren – wie den wachsenden Großstädten – müssen Familien sich mitunter auf sehr lange Wartezeiten einstellen, bevor sie endlich ihren eigenen Garten bewirtschaften können.

Hinzukommt, dass in Kleingartenvereinen recht strikte Regeln herrschen – was den Betrieb bestimmter Gartengeräte betrifft oder das Aufstellen von Pools und Gartenlauben. 

Der Gedanke, einfach einen Kleingarten zu kaufen, liegt hier nahe. Doch welche rechtlichen Hürden gibt es in diesem Zusammenhang? Woher bekommen Interessenten das Land für die grüne Oase und was ist dabei zu beachten?

Kleingarten: Nicht auf der grünen Wiese anbauen

Bevor sich Interessenten überhaupt Gedanken darüber machen, wie der neue Garten aussehen könnte, sind ein paar rechtliche Aspekte zu klären. Leider fehlt es in Deutschland an bundeseinheitlichen Richtlinien und Regelungen die Anlage von Gärten und Kleingärten betreffend – zumindest, wenn deren Nutzung über den klassischen Kleingartenverein hinausgeht. Letztere unterliegen dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG), das sehr genaue Regeln enthält.

Bereits über §1 BKleingG wird die Geltung des Gesetzes für:

• Eigentumsgärten
• Wohn-/Mietgärten

ausgeschlossen. Das Bundeskleingartengesetz gilt ausschließlich für Kleingartenanlagen mit mehreren Parzellen, Vereinsheim und Wegenetz.

Was, wenn Familien lieber ihre Ruhe haben wollen und ein Stück Land erwerben?

In diesem Zusammenhang greifen verschiedene Regelwerke, die teils bundeseinheitlichen Charakter haben, oft aber auf Landesgesetzen und kommunalen Regelungen beruhen.

Dies sind unter anderem:

• Bundes- und Landesnaturschutzgesetzes
• Gewässerschutzgesetzes
• Bauverordnungen
• Bebauungspläne

Beispiel Bebauungsplan: Von Kommunen erlassen, regelt die Gemeinde hier zum Beispiel, ob im Vorgartenbereich eine Garage oder ein Gartenschuppen errichtet werden darf. Darüber hinaus kann auch immer eine kommunale Gartenordnung existieren.

Diese schreibt beispielsweise vor, welche Gewächse in einem Eigentums- oder Mietgarten verwendet werden darf. Und nicht zuletzt muss es – gerade bei einem bisher noch nicht erschlossenen Grundstück – auch um die Frage gehen, welche Vorschriften in diesem Zusammenhang gelten.

Der perfekte Garten: Auf der Jagd nach der grünen Oase

Sobald die Idee vom eigenen Garten heranreift und greifbarer wird, geht es auch um die Frage der praktischen Umsetzung. Kleingartenanlagen fallen zwar aus dem Raster. Komplett aus den Augen sollte diese Option allerdings nicht verloren werden. Der Grund: In einigen Anlagen sind reine Pachtgärten und Eigentumsgärten miteinander vermischt.

Wer sich als Familie für diese Option entscheidet, nutzt einen entscheidenden Vorteil: Der Garten ist komplett erschlossen und hat oft eine zumindest grundlegende Pflege durch den Vorbesitzer erfahren.

Zudem genießen Kleingartenanlagen ab einem gewissen Alter Bestandsschutz. Es winken also attraktive Sonderrechte. Allerdings sind solche Anlagen selten. Das Finden eines Kleingartens als Eigentumsland ist meist absolute Glückssache.

Was kommt als Alternative für den Garten in Frage?

1. Wochenendgrundstücke: Eine spannende Option

In den 1960er und 1970er Jahren haben sich viele Familien in den alten und neuen Ländern einen Traum erfüllt – und günstig einige hundert Quadratmeter im Grünen erworben.

Ausgestattet mit einer Laube, in der oft sogar ein bis zwei Nächte am Stück verbracht werden können, sind solche „Wochenendgrundstücke“ ideal als Garten für Familien mit Kindern. Teils in unmittelbarer Nähe zu Badeseen gelegen, ist hier mehr als genug Platz für Entspannung. Wie Eigentumsparzellen in Kleingartenanlagen haben diese Grundstücke den Vorteil einer vorhandenen Erschließung.

2. Gartenland suchen: Detektivarbeit leisten

Sofern aktuell kein Garten- oder Wochenendgrundstück am Markt verfügbar ist, bleibt noch die Suche nach freiem Gartenland. Hierbei handelt es sich um unbebaute Grundstücke, die zum Verkauf freigegeben sind. Ein Problem besteht an dieser Stelle darin, dass solche Grundstücke oft selten explizit für den Gartenbau ausgeschrieben sind – sondern es sich um allgemein ausgeschriebenes Bauland handelt.

Entsprechend hoch fallen die Preise pro Quadratmeter aus. Es geht hier schnell um einen dreistelligen Quadratmeterpreis. 300 Quadratmeter bis 400 Quadratmeter Garten sind schnell so teuer, dass ein Kauf finanziell kaum zu stemmen ist. Denn zudem fallen noch die Erschließungskosten an: Ein Anschluss an die Netze für Strom, Trink- und Abwasser ist schließlich wünschenswert.

3. Alte Obstplantagen: der günstige Joker?

Eine Möglichkeit, um den eigenen Garten im Grünen zu realisieren, ist die eigene kleine Obstplantage. In vielen Regionen gibt es Streuobstwiesen, die nicht mehr bewirtschaftet werden – aber sich in Privatbesitz befinden. Es ist durchaus eine Option, eine solche Parzelle als Oase im Grünen zu erwerben.

Gleiches gilt für kleine Flurstücke und Wiesen, die aufgrund ihrer Lage nicht als Bauland geeignet sind.

Die Auflistung zeigt, dass es durchaus die Möglichkeit gibt, abseits der klassischen Kleingärten eine Oase im Grünen zu realisieren. Was Familien an dieser Stelle nicht vergessen dürfen, sind die Rahmenbedingungen:

Eigentumsgärten in Gartenvereinen und Wochenendgrundstücke haben einfach unschlagbare Vorteile. Einerseits handelt es  sich um bereits fertig erschlossene und direkt nutzbare Parzellen. Zudem gibt der Bestandsschutz natürlich sehr viel Sicherheit. Ein Aspekt, welcher nicht unterschätzt werden sollte.

Im Bereich von unbebautem Grund und Boden ergeben sich hingegen verschiedene Herausforderungen. So muss sich jeder Interessent an dieser Stelle darüber im Klaren sein, dass Bebauungspläne verschiedene Nutzungsarten untersagen können. Vor dem Kauf ist immer zu prüfen, welche rechtlichen Rahmenbedingungen für ein Grundstück gelten. 

Gerade, wenn es um Parzellen geht, die auf ehemaligen Halden liegen, ist besondere Umsicht an den Tag zu legen. Sollte keine offizielle Genehmigung für eine Nutzung des Areals vorliegen, ist immer zu Vorsicht zu raten. Im schlimmsten Fall kann – sofern es zu Bodenuntersuchungen kommt – ein Untersagen der gärtnerischen Nutzung ausgesprochen werden. 

Die Folge wären Frust und mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Rechtsstreit. Rechtsstreitigkeiten in dieser Richtung sind bei verschiedenen Gerichten anhängig, wie dieses Urteil vom OLG Hamm zeigt.

Nägel mit Köpfen: Der Kauf des Gartengrundstücks

Ist nach langer Suche endlich das passende Grundstück gefunden, wollen Familien den Kauf schnell abwickeln. Im Vergleich zum Pachtgarten in einer Kleingartenanlage sind an dieser Stelle allerdings einige Besonderheiten zu beachten. Gerade im Vorfeld sind verschiedene Aspekte zu prüfen und zu klären.

• Bebauungsplan prüfen: Ein wesentlicher Aspekt ist der kommunale Bebauungsplan. Dieser legt fest, inwiefern in der Gemeinde Areale bebaut bzw. genutzt werden können. Für das betreffende Flurstück – Infos zum Flurstück verwahren die Grundbuchämter – muss eine Nutzung als Garten zulässig sein. Zu klären ist an dieser Stelle natürlich auch, in welcher Form eine Gartenlaube auf der Parzelle errichtet werden kann.

• Erschließung prüfen: Auch, wenn ein Garten keinen High-Speed Internetzugang braucht, muss das Grundstück übers öffentliche Straßen- und Wegenetz zu erreichen sein. Sollten anliegenden Wege nicht der öffentlichen Hand gehören, sind die Besitzverhältnisse auszuloten und inwiefern Wegerechte vertraglich eingeräumt werden können. Andernfalls haben Familien ein Gartengrundstück, das sie allerdings nicht erreichen. Wichtig ist die Prüfung, inwiefern ein Anschluss an das Stromnetz und die Wasserversorgung möglich ist.

• Belastung des Grundstücks: Unbebaute Grundstücke zählen – ähnlich wie Immobilien – als Vermögen. Vor dem Kauf ist zu prüfen, inwiefern das anvisierte Gartengrundstück mit Grundpfandrechten oder Ähnlichem belastet ist. Sollte dies der Fall sein, muss in den Kaufvertrag unbedingt ein Passus aufgenommen, welcher den Umgang mit diesen Lasten regelt. Dies kann beispielsweise so erfolgen, dass der Käufer den Garten auslöst und die Schuld übernimmt – im Gegenzug der Kaufpreis entsprechend gemindert wird.

Was kostet ein Gartengrundstück?

Prinzipiell ist es nicht möglich, Preise pauschal festzuhalten. Entscheidend sind immer Lage und Rahmenbedingungen.

Selbst Eigentumsgärten in einer Kleingartenanlage können für einen dreistelligen Betrag abgegeben werden – wenn der Vorbesitzer sich auf Biegen und Brechen davon trennen will.

Wer als Familien die Oase im Grünen tatsächlich umsetzen will, sollte sich allerdings eher ein Budget zur Seite stellen, welches mittlere bis hohe vierstellige Summen abdecken kann. Hintergrund: In der Praxis werden entsprechende Grundstücke meist ab 5.000 Euro gehandelt. Der Peak liegt – wenn Preistrends aus entsprechenden Portalen als Indikator verwendet werden – bei 10.000 Euro.

Deutlich höhere Kaufpreise für einen Eigentumsgarten sind natürlich immer möglich. Entscheidend sind unter anderem folgende Punkte:

• Lage
• Größe der Parzelle
• Größe der Gartenlaube
• Zustand des Gartens

Tipp: Wer nach einem eigenen Garten sucht und fündig wird, kann in die Preisverhandlungen den Zustand des Gartens mitunter zu seinen Gunsten einsetzen. Wird der Garten beispielsweise aus Zeitgründen abgegeben, lässt oft der Zustand zu wünschen übrig. Clevere Verhandler schlagen hieraus Kapital – in Form eines Rabatts.

Hinsichtlich der Finanzierung sollte der erste Versuch darin bestehen, möglichst viel an Eigenkapital einzusetzen. Fehlt ein Teil der Kaufsumme, kann das Ersparte gegebenenfalls durch ein Darlehen aufgestockt werden.

Bei den möglichen Krediten handelt es sich allerdings selten um echte Baufinanzierungen. Bewegt sich der Kaufpreis zwischen 5.000 Euro bis 15.000 Euro und kann etwa die Hälfte davon mit Eigenkapital gedeckt werden, wird die Finanzierung eher über einen klassischen Ratenkredit laufen.

Vor der Auswahl eines Angebots sollten Käufer zunächst ihre Möglichkeiten ausloten. Dazu gehören vor allem folgende Fragen:

• Welche Darlehenssumme können wir uns leisten?
• Wie viel Zinsen lassen sich durch einen gemeinsamen Vertragsabschluss der Ehepartner einsparen?
• Welche Zusatzleistungen (wie kostenfreie Sondertilgungen oder die Möglichkeit einer Ratenpause) sind uns wichtig?

Darüber hinaus ist es sehr wichtig, sich vorher immer verschiedene Angebote anzuschauen. Gängige Kreditvergleiche können dabei helfen, die Zinskosten weiter zu senken.

Tipp: Eine günstige Finanzierung sollte dazu genutzt werden, mit der Zinsersparnis das Darlehen schneller zu tilgen. So lassen sich die Zinskosten in besonderem Maße senken.

Pachten statt kaufen: Ein temporäres Vergnügen

Statt den Garten zu kaufen, kann auch die Pacht eine Option darstellen. Dieses Modell ist in den Kleingartenvereinen gängige Praxis, kann sich aber auch abseits dieses Modells bezahlt machen. Hieraus können sich Vor- und Nachteile ergeben. Hierzu gehört unter anderem, dass der Verpächter dem Pächter Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu schaffen hat.

Auf der anderen Seite darf das Pachten eines Gartens nicht mit dem Status eines Privatgrundstücks verwechselt werden. Der Grund: Verpächter können sich im Rahmen des Pachtvertrags verschiedene Rechte sichern. Dies bedeutet zum Beispiel, dass der Verpächter hinsichtlich der Nutzung eines Gartens Vorschriften macht – etwa das Dauerwohnen in den Sommermonaten untersagt. Letztlich bleibt festzuhalten, dass ein gepachteter Garten einem nie ganz gehört.

Rechtliche Aspekte des eigenen Gartens

An verschiedenen Stellen wurde bereits auf rechtliche Rahmenbedingungen eingegangen. Wer einen Garten umfassend nutzen will, muss für die Erschließung Sorge tragen. Hierfür sind die kommunalen Verordnungen/Satzungen und das Landesrecht ausschlaggebend. Aber auch in Bezug auf Fragen zur Bebauung und dem Wohnrecht sind die geltenden Verordnungen zu beachten.

Einfach die Gartenlaube in einer Nacht-und-Nebel Aktion hochziehen ist der falsche Weg. Gartenbesitzer kommen an eine Auseinandersetzung mit dem Baurecht und Baugenehmigungen nicht herum. Wird ohne Genehmigung gebaut, kann massiver Ärger – bis zum Abriss der neuen Laube – drohen.

Auch die Frage der Übernachtungen ist zu beachten: Gartenbesitzer dürfen zwar durchaus mal eine Nacht in ihrem Garten verbringen. Dauerhaftes Wohnen kann jedoch zum Problem werden. Hier kommt es immer auf die jeweiligen rechtlichen Regelungen im entsprechenden Bundesland oder der Kommune an. 

Vom Brachland zum Garten: Das steht an

Wer eine grüne Wiese kauft und diese in ein blühendes Paradies mit Laube, Gartenteich und Beeten verwandeln will, hat viel Arbeit vor sich. 

Was steht alles an, um den Garten so richtig gemütlich zu machen? Die ersten beiden Punkte sind das Klären des Wegerechts sowie die Erschließung des Grundstücks. Hier ist, wenn beide Aspekte noch nicht vom Vorbesitzer erledigt wurden, einige Geduld gefragt.

1. Gartenlaube oder Haus

Zum Garten gehört natürlich eine Laube. Viele Familien wünschen sich gleich ein ganzes Gartenhaus, um auch mal ein Wochenende im Garten übernachten zu können. Was ist an dieser Stelle aber realistisch? Ein sehr wesentlicher Punkt betrifft die Frage nach einer Baugenehmigung. Diese ist nicht zwingend erforderlich.

Ob Gartenbesitzer eine Genehmigung brauchen, hängt sehr stark von den Rahmenbedingungen ab. Hier ist in erster Linie entscheidend, wie die landesrechtlichen Vorgaben aussehen. In den Landesbaugesetzen ist beispielsweise festgehalten, ab welcher Größe für Umbauten eine Baugenehmigung erforderlich ist. 

Lauben können mitunter genehmigungsfrei errichtet werden, bei Gartenhäusern ist eine Baugenehmigung oft erforderlich. Hierbei ist es wichtig, sich in jedem Fall vorher zu informieren. Im Schlimmsten Fall müsste das Gartenhaus später wieder abgerissen werden.

2. Wildwuchsbekämpfung: Von Groß nach Klein

Wird der Garten erst neu angelegt, müssen oft auch Sträucher und Bäume entfernt werden. Hier arbeiten sich Gartenbesitzer im Regelfall von den größeren Aufgaben zu den kleinteiligen Arbeiten vor. Achtung: In diesem Zusammenhang gelten besondere Naturschutzvorschriften. Diese sehen zum Beispiel so aus, dass Bäume nicht ganzjährig gefällt werden dürfen. Und auch das Entfernen von Sträuchern kann in der Nistphase von Vögeln untersagt sein.

3. Regenwasser, Brunnen & Co.

Ein sehr wichtiger Aspekt ist die Versorgung des eigenen Gartens mit Wasser. Ideal ist ein Wasseranschluss – dank dessen immer Wasser für Laube und Garten verfügbar ist. Viele Gartenbesitzer fangen zudem Regenwasser auf, um Trockenphasen ohne den Griff zum Trinkwasser überstehen zu können. Hier lohnt sich der Einbau einer kleinen Zisterne mit drei bis fünf Kubikmeter.

Das Anlegen eines Brunnes ist zeitaufwendig, da nur über Fachfirmen zu erledigen. Außerdem muss hier der wasserrechtliche Aspekt überprüft werden. Eine Brunnengrabung wird im Regelfall nur mit einer Genehmigung der Wasserbehörde möglich sein. Achtung: Auch ums Abwasser muss sich Gedanken gemacht werden – entweder über den Anschluss ans öffentliche Netz oder abflusslose Gruben.

4. Beete anlegen, Rasenflächen und Gartenteich

Sobald die Laube steht und die Wasserversorgung geregelt ist, geht es um die eigentliche Gartenarbeit. Das Anlegen von Beeten und Blumenrabatten gehört genauso dazu wie der Ausbau einer Terrasse oder das Anlegen eines Gartenteichs. Gerade mit Familien mit Kindern wollen sich einen Traum erfüllen und einen Pool aufbauen. Hier ist ein Aufstellpool keine schlechte Idee.

Aber auch Gartenmöbel, der Sandkasten und die Schaukel für den Nachwuchs sowie die Markise als Sonnenschutz kommen jetzt zum Einsatz. Wer soweit gekommen ist, wird sich auch Gedanken zum Werkzeug machen. Es braucht im Regelfall:

• Rasen- und Kantenmäher
• Ast-Sägen
• Baumscheren
• Handschuhe und Schutzkleidung
• Schaufel und Spaten
• Hacken usw.

Für die Unterbringung lohnt sich der Aufbau eines kleinen Schuppens, um das Equipment vor der Witterung geschützt unterzubringen.

Den Garten absichern

Dieser letzte Punkt zielt auf zwei Bereiche ab. Einmal geht es darum, Laube und Werkzeug zu schützen – für den Fall von:

• Diebstahl
• Vandalismus
• Sturm o. Ä.

Es ist zu klären, inwiefern die eigene Hausratversicherung diesen Bereich abdeckt bzw. wie hoch die Schadenssummen sind. Ob Laubenversicherungen notwendig sind, hängt von der Bauart und dem Gebäudewert ab.

Auf der anderen Seite sollte das Haftpflichtrisiko bedacht werden. Dabei kann es durchaus sehr teuer für den Gartenbesitzer werden. Zu prüfen ist, welche Versicherung für die Absicherung in Frage kommt – etwa die Grundbesitzerhaftpflicht.

Fazit: Im eigenen Garten ohne Kleingartenverein

Im Sommer endlich die Beine im eigenen Garten ausstrecken – viele Familien denken zuerst an den Kleingarten. Die kleinen Rückzugsorte sind beliebt wie lange nicht mehr. 

Wer seine eigene Oase im Grünen haben will, kann sich das Gartengrundstück allerdings auch kaufen – muss hier mitunter aber genauer als beim Pachten eines Kleingartens hinschauen. Und darf nicht vergessen, dass die Kaufabwicklung Immobiliengeschäften ähnelt. 

Trotz der Hürden und Herausforderungen dürfen sich frischgebackene Gartenbesitzer auf ein spannendes (und arbeitsreiches) Jahr freuen, dass mit Gartenpartys und vielen leckeren Früchten die Arbeit belohnt.